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日本国内では金融商品取引法や出資法などもあり、日本国内で認められている投資、金融商品を許認可のある免許下で行わなければならない。日本は香港などに比べると金融規制が非常に厳しい。そのような環境下で法律上ライセンスが必要のない海外不動産投資が盛んに薦められている(香港でも同様の状況もある)。

2013OCT03_HKG property


世界一不動産が高いといわれている香港で不動産の本質的価値について考えさせられる。
香港では不動産価格が上がりすぎ、実業ができず商業店舗に空きが見られるような状態である。
不動産そのものは箱であり、人間が住んだり働いたり活動する場所である。

本質的な不動産の価値とはいったい何なのだろう。

また、『金持ち父さん、貧乏父さん』で有名になったロバート・キヨサキや世界有数の投資家ウォーレン・バフェットは「本質的価値」について語っている。

例えば、株式投資やFXなどを安く買って高く売るまたは空売りや先物でその逆をやるということがあるだろう。毎日、毎秒、数字を見ながら、投資の勉強といいながら、値動きで一喜一憂する。しかし、投資、株式の本質的価値はそうではない。会社の価値を見抜くことだ。経営状態、将来的に社会に価値を生み出し利益をあげる可能性が高いビジネスを探し応援していくものである。

不動産だとさらに解りやすい。いかに価値のある不動産を見出しリーズナブルまたは低価格で取得できるかだ。取引数も少なく、先行きのよめない途上国での不動産についてこれが当てはまるのだろうか、肝心の土地勘すらないのに。さらに家賃収入(ローンの支払いや税金を含めて、すべての支出を支払った後)、減価償却、価格の上昇(インフレ含む)が不動産の価値となる。そして街がどのように発展し移動していくか。

 主にキャピタルゲイン(売却益)を狙って投資している場合は投資というよりも投機に近い、不動産の場合投資といえるのはインカムゲイン(家賃収入)から計算できるものだと私は考える。

 本物の投資家は、キャッシュフローと価値を高めるために投資する。ウォーレン・バフェットは株を売るのは嫌いだが、それは、株式売却が税金の支払いを引き起こし、彼の富を減らすからだ。バフェットの方程式を知る人は、彼がリターンを政府と分かちあうのではなく、複合化したいと考えていることを知っている。

結局、平均的な投資家は、安値で買って高値で売るということになる。真の投資家は、資産をリーズナブルまたは格安で買い、売却益以外のインカムゲインなどの収益を実現し、中長期で育てていくものである。

安易な投資家気分や一発を狙うのではなく投資も事業として取り組むべきだと思う。
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